Si può compensare il canone di affitto con la cauzione?

da | Ago 3, 2022 | LEGGI E FISCO IMMOBILIARE | 0 commenti

Parto da un case history che mi è successo qualche giorno fa per parlare di una questione sulla quale credo ci sia molta confusione: nell’affitto si può compensare il canone con la cauzione?

Nel dettaglio: se si sta lasciando un immobile residenziale o commerciale che si era preso in affitto, si può usare la cauzione per saldare le ultime mensilità?

So che a logica la risposta potrebbe essere sì, ma in realtà NON è possibile farlo per legge.

La questione da tenere in mente, in questo caso, è che cauzione e canone di locazione sono due elementi distinti. 

Puoi intenderli come due ‘strade’ che il denaro prende separatamente, divise fra di loro e che, per legge, non devono incrociarsi.

Facciamo chiarezza e partiamo dall’inizio.

Cos’è la cauzione d’affitto?

Si tratta della somma che l’inquilino versa al proprietario al momento della firma del contratto come sorta di ‘garanzia’.

È quindi naturale che periodicamente, di solito ogni mese, l’inquilino versi il canone di affitto al proprietario.

La cauzione viene di solito fissata nel termine  tre mensilità. Deve essere adeguata e non sproporzionata e non deve mai nascondere un affitto maggiore rispetto a quello che è stato indicato nel contratto.

A cosa serve la cauzione d’affitto?

Si tratta di una garanzia su eventuali fatti o danni in cui il proprietario può incorrere durante il periodo contrattuale.

Il primo fatto o danno è il mancato pagamento del canone di affitto o degli oneri condominiali. In questo caso il proprietario sfrutta la cauzione compensando a suo favore la somma che gli è dovuta.

C’è poi l’ipotesi di danneggiamento dell’immobile ad opera dell’inquilino, anche se è bene precisare che, in questo caso, il proprietario non può trattenere la cauzione senza avere fatto causa all’inquilino e avere dimostrato in giudizio le sue responsabilità.

cos è la cauzione

Si può compensare il canone di affitto con la cauzione?

Ora che è chiaro cos’è la cauzione e a cosa serve, alla domanda se si può usare la cauzione versata per compensare il canone di affitto, la risposta è no.

La cauzione è una somma estranea e indipendente all’obbligazione principale della locazione, ovvero al canone che deve essere versato mensilmente o secondo accordi presi tra inquilino e proprietario.

La giurisprudenza ha inoltre definito che il mancato versamento dell’affitto, giustificato dal fatto che il proprietario possiede la cauzione è un inadempimento grave e può essere causa di risoluzione della locazione.

Nel peggiore dei casi, se l’inquilino non vuole pagare l’affitto perché il proprietario possiede la cauzione, questo potrebbe essere causa di sfratto per morosità.

Sempre per il concetto che cauzione e canone di locazione sono due entità estranee e che non devono mescolarsi tra di loro.

legge cauzione affitto

Ma non si può pagare l’affitto con la cauzione negli ultimi mesi?

Se si sta lasciando un immobile residenziale o commerciale, può sorgere questa domanda, ma la risposta è no, non si può per legge.

Ancora una volta, lo scopo della cauzione è di essere una garanzia per eventuali danni, mancati versamenti o morosità che l’inquilino ha fatto nei confronti del proprietario.

Il case history di cui ti parlavo all’inizio dell’articolo ha riguardato proprio questo aspetto.

Nel caso di un affitto commerciale, si voleva utilizzare la cauzione versata per compensare gli ultimi mesi.

Questo, come visto, non si può fare, anche perché è importante considerare che può generare confusione fiscale al proprietario, e problemi anche gravi qualora ci fossero dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il mio consiglio è questo: naturalmente seguire la legge, sempre, e capire che la cauzione è diversa dal canone di locazione.

Se è tutto ok alla fine del contratto verrà restituita, punto.

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Ecco qui la clausola  che viene inserita nei contratto di locazione voce cauzione

12.GARANZIA A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, la parte conduttrice corrisponde alla parte locatrice, che con la firma del presente contratto ne rilascia quietanza, la somma xxxxx   ,00( xxxxx      e/00), a titolo di deposito cauzionale non imputabile in conto canoni che verra’ restituita al termine della locazione previa verifica delle condizioni dell’immobile e sempre che la parte conduttrice abbia adempiuto a tutti gli obblighi derivanti dal contratto e dalle leggi vigenti e comunque entro e non oltre 20 giorni dalla riconsegna dell’immobile ovvero delle chiavi. La garanzia non sara’ fruttifera di interessi legali.

Riferimenti normativi dal Mef.

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