Come funziona la registrazione del contratto preliminare online?

da | Mag 17, 2023 | LEGGI E FISCO IMMOBILIARE | 0 commenti

Il 7 marzo 2023 è entrata in vigore una interessante novità: la registrazione del contratto preliminare online, presso l’apposita piattaforma dell’Agenzia delle Entrate.

Ne avevo parlato in un post che ha riscosso interesse, per questo oggi lo approfondisco con un articolo qui sul blog, perché ho recentemente seguito il corso Fimaa per operare al meglio con la registrazione online e ho notato benefici operativi decisamente concreti.

come funziona il compromesso immobiliare

Registrazione del contratto preliminare online: come funziona in pillole

Anche se si tratta di una funzione per ‘addetti ai lavori’, sapere come funziona la registrazione del contratto preliminare online è utile perché riguarda gli aspetti pratici della compravendita.

In sostanza, l’Agenzia delle Entrate ha attivato il  modello “Registrazione di atto privato” (Rap), per registrare online il contratto preliminare di compravendita, chiamato anche compromesso.

Ricordo che il preliminare di vendita è un accordo redatto in forma scritta, con cui venditore e compratore si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.

Prima del 7 marzo, l’agente immobiliare doveva fare tutto ‘di persona’ presso gli uffici preposti (ad esempio acquistare le marche da bollo in tabaccheria e consegnarle allegate ai documenti).

Questo è interessante, perchè le marche da bollo  dovevano avere o data retroattiva alla firma del contratto preliminare o della stessa data della firma, e per ogni giorno di ritardo si pagavano gli interessi di mora.

Ora si può inviare  la richiesta di registrazione, con gli allegati (copia del contratto sottoscritto e, se ci sono, copie di altri documenti come ad esempio scritture private o planimetria) tutto online.

Il sistema calcola quindi automaticamente le imposte  di registro e il bollo, ma anche sanzioni e interessi eventualmente dovuti.

Lo stesso sistema consente di saldare il tutto online, con addebito sul conto corrente dell’acquirente.

Perchè l’acquirente?

Le spese di registrazione del contratto preliminare sono a carico dell’acquirente 

Quanto costa?

Per la registrazione sono dovute:

  • l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita. È un’imposta fissa che andrà allo Stato
  • l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita

(Fonte Agenzia delle Entrate)

agente immobiliare compromesso immobiliare

Chi registra il contratto preliminare ed entro quando?

L’agente immobiliare è obbligato a registrarlo entro 30 giorni dalla firma.

Come visto, il sistema online ora calcola in autonomia tutte queste imposte, il che permette di svolgere un lavoro più snello e preciso.

E se nel conto corrente dell’acquirente non ci sono fondi?

Se nel conto corrente dell’acquirente non ci sono fondi, risponde il venditore e non l’agente immobiliare.

Il programma controlla i dati, verifica la correttezza dei documenti e, devo dire, fa risparmiare tanto tempo, guadagnandone in precisione e completezza.

firma del contratto preliminare

Perché il contratto preliminare è indispensabile?

Lo riporta anche l’Agenzia delle Entrate: “la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.

Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.

In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.

Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore” (Fonte Agenzia delle Entrate).

In conclusione, la registrazione del contratto preliminare online è un servizio che snellisce una pratica indispensabile in ogni compravendita, perché agevola il lavoro dell’agente e rende più preciso il calcolo delle imposte dovute.

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